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Interview mit Christoph Röhr, Geschäftsführer RMA Real Estate Management Assistance GmbH

Nach einer Banklehre und dem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Ruhr Universität Bochum war Röhr bei einer Immobilien-Anlagegesellschaft mbH tätig. Von dort führte sein Weg zu einem mittelständischen Projektentwicklungsunternehmen. Im Jahr 2000 wechselte er zur IKB Deutsche Industriebank AG; zunächst in die IKB Structured Assets GmbH, wo er Finanzierungen für komplexe Immobilien-Investitionen strukturierte. Im Herbst 2003 wechselte Christoph Röhr in den Bereich Real Estate Investment Banking in dem er sich den Themen Projektentwicklung und Joint-Ventures gewidmet hat. Im Jahr 2006 – rechtzeitig vor der Finanzmarktkrise - gründete Christoph Röhr die RMA Management GmbH und entwickelt seitdem eigene Immobilienprojekte oder ist als Service Developer für Familien Offices tätig.

1. Sie sind seit Jahrzehnten erfolgreich in der Projektentwicklung tätig. Welche Erfahrung haben Sie in Ihrem Business seit Corona gemacht?

Christoph Röhr: Soweit ich das beurteilen kann, hatten wir mit dem Lockdown zunächst relativ wenig Beeinträchtigungen in der Bauindustrie. Die Baustellen liefen erstaunlich gut weiter. Ab Ende April, Anfang Mai hatten wir dann Versorgungsengpässe bei bestimmten Produkten, zum Beispiel bei Vorprodukten für Kühlgeräte aus Italien, da die Produzenten in Italien Produktionsstopp hatten. Große Verunsicherung wird durch Berichte oder volkswirtschaftliche Analysen geschürt, die davon sprechen, dass die Immobilienwerte dramatisch sinken werden. Durch alle Assetklassen hinweg wird über Wertveränderung spekuliert, die wir im Moment aber tatsächlich am Markt nicht so beobachten konnten. Es ist so ein wenig wie der Blick in die Glaskugel mit der Frage, wie sich die Immobilienmärkte oder die Bewertung von Immobilien vor dem Hintergrund der Digitalisierung verändern werden. Zurzeit können wir nur spekulieren, konkrete, nachhaltige Veränderungen beobachten wir noch nicht. In einer solchen Krise besinnt man sich gerne wieder auf die Kernthemen und lernt die Bedeutung von stabilen Partnerschaften besonders zu schätzen. Mit Menschen, die man lange kennt und denen man vertraut, sind Videokonferenzen natürlicher anders durchzuführen, als wenn man per Videochat akquiriert. Die Pandemie hat auch bei uns einen deutlichen Schub im Bereich der Digitalisierung ausgelöst. Wir führen zunehmend digitale Plan- und Baubesprechungen mit Planern und unseren Kunden durch und stellen fest, dass sie sehr gut funktionieren. Die Bereitschaft, zukünftig so weiterzuarbeiten, ist groß, weil das Digitale auch viele Vorteile mit sich bringt, wie beispielsweise das Einsparen von Fahrtzeiten. Ich kann mir gut vorstellen, dass die Reisetätigkeiten zurückgehen werden, weil man auf die gut funktionierenden digitalen Tools umsteigt. Dennoch bleibt das persönliche Gespräch wichtig, es ist und bleibt unerlässlich. Die Umstellung auf Homeoffice fiel uns nicht schwer, da wir technologisch schon vor Corona auf Homeoffice eingerichtet waren. Das Homeworking hat allerdings in diesen Tagen ein wenig seiner vordergründigen Attraktivität eingebüßt. Homeworking ist anstrengend, das Arbeitsumfeld in der Regel nicht richtlinienkonform und kann an Selbstausbeutung grenzen. Im Büro lässt man seine Arbeit hinter sich und schaltet Zuhause in seinem Refugium ab. Das geht beim Homeoffice oftmals verloren. Insofern bin ich davon überzeugt, dass der Büroarbeitsplatz nicht “unter die Räder kommen wird“, ganz im Gegenteil, das Büro und der Austausch unter den Kollegen ist und bleibt wichtig; die Identifikation mit dem Unternehmen und die Bindung kann im HomeOffice verloren gehen. Noch ungeklärt erscheinen mir Fragen nach der Verantwortung der Arbeitgeber für die Arbeitsplatzqualität im Homeoffice: Netzabdeckung, Ergonomie, Licht und Akustik greifen ggf. in die Privatsphäre. Das Home-Office funktioniert und wird auch als Option bedeutender werden, den großflächigen Umschwung vom Büroarbeitsplatz zum Homeoffice sehe ich noch nicht. Sicherlich werden wir deshalb zukünftig einige Arbeitsplätze stationär weniger benötigen. Aber parallel gewinnt auch das Büro als sozialer Austauschort und als kulturelle Komponente im Leben einer Firma an Bedeutung. Für uns Entwickler heißt das, noch mehr Augenmerk auf die Qualität der Arbeitsumgebung, sowohl im kreativen als auch im sozialen Aspekt, zu legen.

2. Wie beurteilen Sie die Auswirkungen der Krise auf die verschiedenen Bautypologien?

Christoph Röhr: Diese Krise hat – wie auch andere Krisen zuvor – die bereits bestehenden Entwicklungen beschleunigt. Schauen Sie sich beispielsweise den Einzelhandel an. Die Veränderungen in diesem Bereich, also der Rückgang von Einzelhandelsflächen, ist uns jetzt sehr dramatisch vor Augen geführt worden. Wir als Projektentwickler sind sehr vorsichtig und wissen, wie schwierig es ist, klassischen Einzelhandel noch in der Fußgängerzone zu etablieren. Deshalb haben wir auch in der Vergangenheit bereits umgestellt und haben ehemalige Einzelhandelsflächen zu Gastronomie umgebaut. Der Gastronomie geht es in der Corona-Zeit gar nicht gut. Allerdings wird sie meines Erachtens im nächsten Jahr wieder sehr gut dastehen, wenn sich die Menschen wieder wie früher treffen können. Die Gastronomie sehe ich also eher nur in einer temporären Krise. Beim Einzelhandel ist es eben ganz anderes. In der Hotellerie leiden momentan alle Betriebe. Besonders betroffen ist vermutlich die Businesshotellerie, da die Menschen weniger reisen und einen Großteil Ihrer Arbeit digital erledigen. In erster Linie scheinen hiervon Tagesreisen betroffen zu sein. Falls im Rahmen einer Geschäftsreise aber die soziale Komponente, also der analoge Austausch mit Geschäftspartnern im Vordergrund steht, werden diese Reisen auch weiterhin stattfinden. Deshalb glaube ich, dass die Hotellerie nicht so sehr unter der Digitalisierung leiden wird. Die Hotellerie in Deutschland kann auch vom innerdeutschen Tourismus profitieren, da die Menschen Reisen ins Ausland mit Risiken verbinden und deshalb einen Aufenthalt z.B. an der Ostsee vorziehen, vielleicht auch mehr Städtetourismus betreiben und feststellen, wie viele attraktive Reisziele Deutschland bietet. Damit könnte der innerdeutsche Tourismus den Rückgang bei der Businessauslastung übers Wochenende oder in Ferienzeiten wieder auffangen.

Ich hatte in den letzten Wochen oftmals den Verdacht, dass wir uns mit Horrorszenarien überschlagen. Jeder, der noch ein Horrorszenario draufzusetzen hatte, war dann der noch bessere oder noch vorsichtigere Analytiker. Große Verunsicherung wird durch Berichte oder volkswirtschaftliche Analysen geschürt, die davon sprechen, dass die Immobilienwerte dramatisch sinken werden. Durch alle Assetklassen hinweg wird über Wertveränderung spekuliert, die wir im Moment aber tatsächlich am Markt so nicht beobachten konnten.

3. Es ist mit einem größeren Umfang an Leerflachen zu rechnen. Kommt es Ihnen zugute, dass Ihr Portfolio u.a. auch Revitalisierungen umfasst?

Christoph Röhr: Wir bauen gerne um und revitalisieren auch gerne Bürogebäude. Die „achtziger Jahre Gipskartonkiste“ will heute kein Mieter mehr, eine Entwicklung, die wir schon länger beobachten, die sich aber jetzt durch die veränderten Arbeitsbedingungen der Krise nochmals verschärft hat. Unabhängig davon, ob man ehemalige Bürogebäude umbaut, abreißt und neu baut, die Bürolandschaft als solche wird sich deutlich verändern. Und darin sehen wir für uns eine Chance. Wir waren ja ohnehin nie der Entwickler, der für irgendeinen Nutzer dreißigtausend Quadratmeter neu bauen wollte. Wir machen auch kleinere Projekte und sehen uns hier in einer Nische, in der wir einen großen Erfahrungsschatz mitbringen. Insofern sehen wir die Entwicklung positiv für unser Unternehmen.

4. Laut dem Präsidenten des deutschen Industrieund Handelskammertages erhöhen sich die Zahlen der von der Pandemie betroffenen Branchen und Betriebe fast täglich. Damit zeichnet er ein ziemlich düsteres Bild. Wie ist Ihre Meinung?

Christoph Röhr: Aus dem Bauch heraus kann ich das bestätigen, wissen tue ich es nicht. Ich hatte in den letzten Wochen oftmals den Verdacht, dass wir uns mit Horrorszenarien überschlagen. Jeder, der noch ein Horrorszenario draufzusetzen hatte, war dann der noch bessere oder noch vorsichtigere Analytiker. Davon halte ich wenig und kann es derzeit auch nicht beobachten. Dem Einzelhandel geht es wirklich schlecht, von der Veranstaltungsindustrie mal ganz zu schweigen. Bis hin zur Hotellerie und Gastronomie, die dramatisch gelitten haben. Der Druck zur Normalität ist allerdings in diesen Bereichen so groß, dass es zeitnah eine Erholung geben wird. Auch wenn der Wunsch nach Sicherheit und Klarheit verständlich ist, bin ich der Meinung, dass die Prognosen der letzten Wochen faktisch keine Relevanz haben und wir uns einen Gefallen tun würden, einfach auf Worst-Case - Prognosen und Kaffeesatzleserei als Grundlage unserer Entscheidungen zu verzichten.

Wir müssten uns grundsätzlich Gedanken machen, ob wir Immobilien nicht auf irgendeine Art und Weise pandemiefester machen können. Nicht erst seit der Tönnies Schlachterei scheint das Thema Lüftung bzw. Raumklima ein Thema zu sein. Neue Ideen, wie man damit umgeht, haben dann Folgen für unsere Objektplanung. Beim Wohnungsbau stellt sich die Frage, wie wir Wohnungen Home-Office kompatibel gestalten können.

5. Mit Ausbruch der Corona Pandemie wurden viele Stimmen laut, die besagten, der Immobilienmarkt könnte einbrechen. Eine aktuelle ImmoScout24 Analyse zeigt genau das Gegenteil: trotz Corona Pandemie sind Angebot und Nachfrage an Immobilien ungebrochen.

Christoph Röhr: Viele Berichte der letzten Wochen waren völlig ohne Substanz, es waren alles nur Mutmaßungen. Heute stand beispielsweise in irgendeinem Ticker, dass auch die institutionellen Investoren oder Versicherer ihre Immobilienquote nach wie vor hochhalten wollen. Wohnungen sind nach wie vor gefragt. Auch wir entwickeln gerade ein Wohnungsbauprojekt, bei dem ich in den Gesprächen mit den Investoren überhaupt kein schwindendes Interesse feststellen kann. Wir haben auch keinen Druck auf die Mieten an der Stelle, an der wir bauen. Deswegen sehe ich für dramatische Einbrüche bei Kaufpreisen erst einmal keinen Anlass. Die Preissteigerung der letzten Jahre werden wir zukünftig nicht fortschreiben können, aber gravierende Einbrüche sehe ich tatsächlich eher bei Einzelhandelsprojekten bedingt durch Leerstände, auch gerade an B-Standorten, wo die Leerstände zunehmen und Insolvenzen drohen. Das übt schon Druck auf so eine Assetklasse aus. Wir überlegen uns gut, ob wir im Moment überhaupt in diese Typologie investieren. Wir haben im letzten Jahr schon aus Einzelhandelsflächen Gastronomieeinheiten gemacht. In den Fußgängerzonen der Cities kommt immer mehr Gastronomie. Gastronomie ist der neue Einzelhandel, so wurde es in Immobilienzeitung bereits betitelt. Das Gute für die Immobilienwirtschaft ist, dass in der Nullzinsphase nach wie vor die Immobilie die attraktivste Geldanlage bleibt, auch wenn die realwirtschaftliche Entwicklung oder auch die Immobiliendynamik tendenziell drückt. Und Deutschland ist mit seiner Stabilität auch nach wie vor für ausländische Investoren ein hochattraktives Land. Welche Folgen das derzeitige Bereitstellen von Milliarden Euro in die europäischen Märkte zu Stabilisierung der Volkswirtschaften und welche Folgen das dann auf den Euro hat, das wissen wir ja alle nicht. Das sind gerade alles Experimente am lebenden Organismus. Ich glaube, dass in den Köpfen vieler Vermögender und auch von institutionellen Anlegern das Bewusstsein ist, dass man sich mittelfristig auf eine Zeit vorbereiten muss, in der wir entweder eine hohe Inflation oder Abwertung oder irgendwas Vergleichbares bekommen. Und dann bleibt die Immobilie nach wie das sicherste Asset. Der gesunde Menschenverstand sagt einem ja, dass es so einfach nicht weitergeht. Wir können nicht ständig die Krisen heilen, indem wir Geld in die Märkte pumpen.

6. Ist davon auszugehen, dass sich Ihre Hotels in Fürth und Koblenz verzögern? Keiner hat ja im Moment Interesse an Hotelneueröffnungen.

Christoph Röhr: Es gab bislang bei beiden Projekten keine Corona bedingten Abweichungen. Wir haben auch von Seiten der Hotelbetreiber keine Hinweise erhalten, Grundrisse zu ändern oder Abläufe im Hotel zu überdenken. Auf unsere Planung und auf die Architektur hatte die Krise bei den laufenden Projekten also keinen Einfluss. Wir machen uns als Entwickler allerdings schon Gedanken, ob die Erkenntnisse, die wir aus der Pandemie gewonnen haben, zu irgendwelchen Konsequenzen führen. Nicht, weil wir glauben, dass uns in drei Jahren Corona noch wie heute beschäftigt, sondern weil wir möglicherweise in drei Jahren mit einer ganz anderen Krise oder einer anderen Pandemie zu tun haben. Dann ist es nicht mehr COVID-19, es ist dann irgendeine neue Krise oder eine neue Form von Schweinegrippe. Wir müssten uns vielleicht auch grundsätzlich Gedanken machen, ob wir Immobilien nicht auf irgendeine Art und Weise pandemiefester machen können. Nicht erst seit der Tönnies Schlachterei scheint das Thema Lüftung bzw. Raumklima ein Thema zu sein. Neue Ideen, wie man damit umgeht, haben dann Folgen für unsere Objektplanung. Beim Wohnungsbau stellt sich die Frage, wie wir Wohnungen Home-Office kompatibel gestalten können. Diese Überlegungen fließen in unser aktuelles Wohnprojekt in Erfurt schon ein. Bis die von uns geplanten Hotels in Fürth und Erfurt neu eröffnet werden, haben wir das Jahr 2022. Ich glaube, wir können davon ausgehen, dass wir über das Jahr 2021 einen Impfstoff haben werden und dass diese Pandemie bis zum Jahr 2022 ausgesessen sein wird. Auch die Hotelbetreiber gehen davon aus, dass es dann bei Projekten, die heute angeschoben werden, aus der aktuellen Pandemie keine Beeinträchtigungen im Betrieb mehr geben wird. Momentan schauen die Betreiber zurecht auf die Liquidität. Entscheidend ist, wie sie 2020 abschließen und ob sie die geplanten Investitionen trotz der schwierigen wirtschaftlichen Lage fortsetzen können. Letztlich geht es jetzt erst einmal darum, das Jahr 2020 zu überstehen. Perspektivisch ist die Stimmung für das Jahr 22 positiv. Das betrifft ja im Grunde auch die Gastronomie. Natürlich ist jetzt der Blick auf die Assetklasse Hotel kritischer geworden. Banken haben im Moment kein großes Interesse, in Hotels zu investieren, sie versuchen eher, sich aus dieser Assetklasse zurückzuziehen, soweit es möglich ist. Allerdings sollte man auch bedenken, wir hatten 9/11, damals ist direkt danach kein Mensch mehr in einen Flieger gestiegen, die Hotels waren leer. Ein Jahr später war keine Rede mehr davon. Die Rückkehr zur Normalität wird vielleicht in dieser Krise nicht so schnell wie in den vorangegangenen sein, aber ich bin überzeugt, dass wir im Jahr 2022/2023 in den Hotels ähnliche Belegungsraten haben werden, wie wir sie in der Vergangenheit hatten. Investoren, die etwas von der Hotellerie verstehen und sich nicht von Horrorszenarien abschrecken lassen, werden auch zukünftig in der Assetklasse Hotel attraktive Investments finden.

Allen Beteiligten wurde vor Augen geführt, dass Immobilien flexibel auf Veränderungen reagieren müssen. Man sollte also über einen ersten Lebenszyklus einer Immobilie hinausdenken und sich klarwerden, dass eine Immobilie für die nächsten fünfzig bis im Idealfall hundert Jahre steht. Es ist also meine Hoffnung, dass dem Thema Drittverwendungsfähigkeit mehr Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Christoph Röhr
RMA Management GmbH

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